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Oggetto: le agevolazioni per l’acquisto della prima casa

La recente emanazione di una corposa circolare (la n. 38 del 12/08/2005) interamente dedicata alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa”, argomento sempre di grande interesse per i contribuenti, offre lo spunto per sintetizzarne i tratti principali, con la sintesi che si propone di seguito, soprattutto con riferimento alle problematiche più ricorrenti.

L’agevolazione in sintesi Il beneficio consiste nell’applicazione:
??dell’imposta di registro con aliquota ridotta pari al 3% (acquisti da privati), ovvero
??dell’Iva ridotta nella misura del 4% (acquisto da soggetti Iva)
e nell’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (Euro 168 ciascuna).
Ambito oggettivo Sono interessati dall’agevolazione fiscale i trasferimenti a titolo oneroso della proprietà o di altro diritto reale (nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione) relativi ad unità immobiliari che non hanno le caratteristiche di “casa di lusso” ai sensi del D.M. 02/08/1969.
Requisiti soggettivi Il beneficio dell’agevolazione è connesso alla localizzazione dell’immobile in funzione del Comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la propria residenza, ovvero svolgere la propria attività, nonché alla titolarità di diritti reali su altra casa di abitazione. Infatti, la casa di abitazione che si intende acquistare deve essere situata:
??nel comune in cui l’acquirente ha, o intende stabilire entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza;
??nel comune in cui svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza.
Inoltre, la norma impedisce l’effettuazione di acquisti agevolati a chi già possiede a titolo di proprietà o di altro diritto reale degli immobili e ha già usufruito delle agevolazioni in esame. In sede notarile, quindi, l’acquirente dovrà dichiarare:
??di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
??di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione e nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Pertinenze Il beneficio fiscale è applicabile, per espressa previsione normativa, anche alle pertinenze dell’abitazione acquistata in regime agevolato. A tal fine, assumendo rilevanza giuridica la classificazione catastale, è richiesto espressamente che le pertinenze siano classificate o classificabili nella categorie C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse e autorimesse), C/7 (tettoie chiuse o aperte). L’agevolazione è fruibile limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna delle categorie predette, e spetta anche quando le stesse siano acquistate con atto separato rispetto alla prima casa di abitazione.
Decadenza dell’agevolazione L’acquirente perde il diritto ai benefici in questione quando:
??le dichiarazioni relative alla sussistenza dei requisiti per ottenere il trattamento di favore sono false;
??vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero dell’imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta oltre agli interessi di mora.

Con l’ausilio della tabella che segue si riporta, con riferimento ai casi più ricorrenti, il trattamento tributario relativo (applicabilità o meno del beneficio):

Casistica Beneficio Condizioni
Acquisto immobili categorie catastali A/7 A/8 applicabile Non assume alcuna rilevanza la classificazione in catasto. Rileva esclusivamente il carattere “non di lusso” che deve essere riscontrato sulla sola base dei criteri posti dal DM 2/08/69

Acquisto fabbricato rurale applicabile A condizione che:
??sia idoneo all’utilizzo residenziale;
??non sia pertinenza di un terreno agricolo
Acquisto casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione applicabile A condizione che il contribuente/acquirente dimostri l’ultimazione dei lavori entro 3 anni dalla registrazione dell’atto. Solo successivamente l’amministrazione potrà controllare l’effettiva spettanza del beneficio provvedendo al recupero dell’imposta nel caso in cui i lavori non siano ultimati, ovvero, se ultimati, qualora il contribuente abbia costruito un’abitazione di lusso.
Ampliamento della cd. prima casa (ad es. acquisto di una stanza) applicabile Purchè destinato a costituire un’unica unità abitativa che conservi dopo la riunione il requisito “non di lusso”

Acquisto di due appartamenti

contigui applicabile
Cittadini italiani trasferiti all’estero per motivi di lavoro applicabile L’immobile deve essere ubicato nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro
Cittadini italiani emigrati all’estero applicabile L’immobile può avere qualsiasi ubicazione sul territorio nazionale; si prescinde in questo caso dalla residenza. Deve trattarsi, però, di “prima casa”.
Contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana applicabile Immobile ubicato nel comune in cui si ha o si trasferisce entro 18 mesi la residenza

Coniugi in regime di comunione dei beni
a) un solo coniuge ha i requisiti (l’altro, prima del matrimonio ha acquistato un immobile con l’agevolazione)
b) entrambi i coniugi hanno i requisiti applicabile Nella misura del 50% solo al coniuge in possesso dei requisiti
Coniugi in regime di separazione dei beni applicabile L’agevolazione compete a ciascuno per intero sull’immobile di sua proprietà
Titolare esclusivo di altra casa di abitazione nel comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare non applicabile
Titolare in comunione con il coniuge di altra casa di abitazione nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare non applicabile
Titolare pro quota di altra casa di abitazione nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare applicabile Devono comunque ricorrere tutte le altre condizioni
Titolare in comunione con soggetti diversi dal coniuge di altra casa di abitazione nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare applicabile Devono comunque ricorrere tutte le altre condizioni. In questo caso, solo la comunione con il coniuge è ostativa alla fruizione del beneficio.
Titolare esclusivo, sul territorio nazionale, di altro immobile acquistato con l’agevolazione non applicabile
Titolare in comunione, sul territorio nazionale, di altro immobile acquistato con l’agevolazione non applicabile
Titolare pro quota, sul territorio nazionale, di altro immobile acquistato con l’agevolazione applicabile A condizione che si acquistino ulteriori quote dello stesso immobile. La ratio sta nel fatto che si vuole agevolare il conseguimento della piena proprietà di una sola unità immobiliare ad uso abitativo.
non applicabile Se si acquistano quote di altre case di abitazione

Titolare, in via esclusiva o in comunione, di diritti su immobili
- acquistati senza agevolazioni;

- ubicati fuori del comune in cui si trova l’immobile oggetto del nuovo acquisto applicabile
Nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui è ubicato l’immobile che si intende acquistare applicabile se la nuda proprietà della precedente casa di abitazione è stata acquistata senza agevolazione
non applicabile se la nuda proprietà della precedente casa di abitazione è stata acquistata fruendo dell’agevolazione
Pertinenze applicabile - se classificate in catasto nelle categorie C/2; C/6; C/7 e limitatamente ad una per ciascuna categoria;
- se destinate in modo durevole al servizio della casa di abitazione;
- anche se acquistate con atto separato rispetto alla casa di abitazione;
- il vincolo pertinenziale deve risultare da atto scritto.
non applicabile Se l’immobile non può essere oggettivamente destinato in modo durevole a servizio od ornamento dell’abitazione principale come accade nel caso in cui il bene è ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un comune diverso da quello in cui è situata la “prima casa”.
Acquisto di un immobile locato applicabile
Acquirente già proprietario di un immobile dato in locazione non applicabile Il contratto di locazione non comporta la perdita del possesso dell’unità immobiliare atteso che il locatario ha la mera detenzione del bene. La norma d’altra parte richiede che l’acquirente non sia già titolare del diritto di proprietà, usufrutto, uso abitazione, nuda proprietà.
Acquirente già proprietario di un immobile A/10 di fatto adibito a casa di abitazione applicabile
Preliminare di vendita applicabile In considerazione dell’eventualità che anteriormente alla stipula dell’atto di acquisto vengano versati acconti sul prezzo pattuito, le dichiarazioni richieste dalla legge possono essere rilasciate anche nel preliminare di vendita. In tal modo è possibile fruire dell’aliquota agevolata anche in relazione agli acconti.

Trasferimenti “mortis causa” di case di abitazione applicabile Solo imposte ipotecaria e catastale in misura fissa se:
- trattasi di casa di abitazione non di lusso
- l’erede possiede i requisiti soggettivi (non possidenza di altro immobile, residenza).
L’agevolazione non spetta solo per l’acquisto della proprietà, ma per tutti gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione.
Trasferimenti “inter vivos” a titolo gratuito (donazioni) di casa di abitazione applicabile Solo imposte ipotecaria e catastale in misura fissa se:
- beneficiario è il coniuge, un parente in linea retta o altro parente fino al 4° grado;
- il valore dei trasferimenti non sia superiore alla franchigia (limitatamente a soggetti diversi dai precedenti)
Devono comunque ricorrere i requisiti soggettivi ed oggettivi: prima casa, non possidenza, residenza.
applicabile Imposte ipotecaria e catastale in misura fissa + registro al 3%
- se il beneficiario è un soggetto diverso dal coniuge, da un parente in linea retta o altro parente entro il 4° grado
- e il valore dei trasferimenti supera la franchigia.
Devono comunque ricorrere i requisiti soggettivi ed oggettivi: prima casa, non possidenza, residenza.

Lo Studio rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.